Продажа доли в квартире в 2020 году – договор, без согласия, второму собственнику, образец, между родственниками, порядок оформления

Главная / Приобретение недвижимости / Покупка и продажа / Покупка квартиры / Налоговый вычет

Назад

Опубликовано: 06.04.2018

Время на чтение: 6 мин

0

1034

наличный расчет договор

Естественным для каждого человека, который приобретает недвижимость, является желание вернуть хотя бы часть потраченных денежных средств. Законодательство РФ предусматривает такую возможность в виде процедуры возврата имущественных налоговых вычетов. К сожалению, не все граждане используют свое право получить вычет за счет государства, считая эту процедуру запутанной и непонятной. Напрасно, сбор и подача документов не займет много времени.

  • Пошаговая инструкция: от подготовки для подачи пакета документов в налоговую до получения средств на расчетный счет
  • Изменения в законодательстве по исчислению налогового вычета у физических лиц до и после 1 января 2012
  • Список взаимозависимых родственников
  • Последствия скрытия взаимозависимых родственников от налоговой. Сделка по уступке права требования

У близких родственников

Статья 220 НК РФ предоставляет возможность получить имущественный налоговый вычет при покупке квартиры на сумму до 2 миллионов рублей, а также вычет с процентов, уплаченных по ипотечному кредиту на сумму до 3 млн. руб. Однако в соответствии с пунктом 5 этой статьи налоговые вычеты не предоставляются в случаях, когда сделка совершена между взаимозависимыми лицами.

Определение взаимозависимых лиц приведено в статье 105.1 НК РФ. Согласно ему, взаимозависимыми признаются те лица, отношения между которыми могут влиять на условия или результаты заключенных между ними сделок. В пункте 2 этой статьи содержится перечисление взаимозависимых лиц: супруги, родители, усыновители, дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекуны, попечители и подопечные.

До 1 января 2012 года этот список был шире и включал в себя не только близких родственников, но и свойственников. Но и сейчас список взаимозависимых лиц в НК РФ не является исчерпывающим. На основании пункта 7 ст. 105.1 НК РФ взаимозависимыми могут быть признаны и другие лица, если сделки между ними совершались под влиянием родственных или иных отношений.

Основанием для введения в законодательства запрета на налоговые вычеты по сделкам между родственниками стало тот факт, что цена такой сделки может быть искусственно завышена, или расчеты вообще не проводились. В этих условиях возврат налога из бюджета был бы необоснованным. Налоговые органы отказывают в вычете по сделкам, совершенным между взаимозависимыми лицами, включая родственников. Эта позиция неоднократно озвучивалась в письмах Минфина РФ (см., например, письмо от 3 марта 2020 года № 03-04-05/15614).

При этом неважно, была ли заключена сделка на рыночных условиях или нет. Верховный Суд РФ в Определении от 25 июля 2020 года № 18-КГ17-92 отметил, что законодательством не предусмотрена необходимость установления экономической обоснованности при совершении сделки между взаимозависимыми лицами (в том числе братом и сестрой). Не имеет значения, оказала ли родственная связь между этими лицами влияние на цену договора купли-продажи квартиры или нет.

Отличие покупки квартиры у родственника от дарственной и завещания

Если владелец имущества оформляет дарственную на недвижимость в адрес близких родственников, или оформляет на неё наследство, он имеет право на льготное налогообложение и оплату нотариальных услуг.

При этом в договоре указывается степень родства, а в её подтверждение предоставляют правоустанавливающую документацию. По юридическим последствиям, процедуры дарения и продажи родственникам практически не отличаются. Нельзя с уверенностью сказать, какой из вариантов предпочтительнее.

Дарственная близким членам семьи оформляется на льготной основе, благодаря чему стоимость услуг по составлению и удостоверению типового договора нотариусом, снижается с 1% до 0,3% с суммы стоимости объекта.

Это стоит дороже, чем договор купли-продажи квартиры, который стороны сумеют составить самостоятельно, распечатать и подписать.

Но и дарственная в сторону члена семьи, нередко оформляется в обход нотариальной конторы. Ведь стороны имущественной сделки, в таком случае, не входят в группу риска. Им нет резона перестраховываться, переплачивая за гарантии безопасности, предоставляемые нотариусом.

В отличие от сбыта или дарения, юридические последствия оформленного завещания остаются сокрытыми от завещателя и наследников. При жизни завещателя наследникам допустимо пребывать в неведении относительно посмертного распоряжения имуществом.

Недопустимо лишать гражданина свободной воли в отношении распоряжения, также – недопустимо проявлять по этому поводу некорректное любопытство и давать советы.

Когда завещание будет открыто, и лица вступят в наследственные права, завещатель уже не сможет убедиться в том, что его последняя воля исполнена так, как он пожелал. Поэтому многим гражданам представляется уместным распорядиться недвижимостью при жизни, не искушая близких людей вступлением в наследственные тяжбы, противоречащие воле покойного. По этой причине иные владельцы предпочитают продать квартиру или подарить.

Единственным вопросом, который вносит кардинальные различия между видами имущественной сделки – это уплата налогов.

Если купить у тещи

Тещи, тести, свекры и свекрови, зятья, невестки, дедушки, бабушки, тети, дяди и иные неблизкие родственники (свойственники) прямо не перечислены в списке взаимозависимых лиц. Однако, как было отмечено выше, список не является закрытым. Другие отношения также могут рассматриваться, как основание взаимозависимости. В таком качестве могут быть рассмотрены отношения не только близкого, но и отдаленного родства, свойства, родства с супругом заявителя и т.п.

До 1 января 2012 года отношения свойства являлись безусловным основанием к признанию лиц взаимозависимыми. Поскольку прямого определения этих отношений не было ни в НК РФ, ни в Семейном кодексе, на практике это порождало многочисленные споры и отказы в вычетах.

Но с 2012 года список взаимозависимых лиц в НК РФ был изменен. Теперь налогоплательщики имеют право на вычет по приобретенным у неблизких родственников квартирам. Для этого необходимо, чтобы сделка была совершена на рыночных условиях, на которые не повлияло родство или свойство.

В письме Минфина России от 13 июля 2020 года № 03-04-05/40094 был рассмотрен вопрос о приобретении недвижимости у родственников супруга. Минфин указал, что право на вычет сохраняется, если не будет установлена взаимозависимость указанных лиц.

Многочисленные разъяснения Минфина и налоговых органов, которые издавались до 2012 года в отношении покупок у неблизких родственников, также больше не применяются, и ориентироваться на них нельзя (Письмо Минфина РФ от 31 января 2012 года № 03-04-08/9-12).

Однако в случае покупки у родственников жены необходимо учитывать, что по умолчанию приобретенное в браке имущество переходит в общую совместную собственность супругов. Если покупка совершается у тещи, то для мужа она не будет близким родственником, а вот для жены — будет. Поэтому для получения вычета может потребоваться заключить брачный договор, по которому приобретенная недвижимость переходит в единоличную собственность мужа. Однако такой договор может в дальнейшем породить для всех сторон ряд проблем, не связанных с налоговым вычетом в случае развода. Заключать его нужно с осторожностью.

Безусловного основания для отказа в налоговом вычете при покупке у неблизкого родственника в законе нет. Для того, чтобы не выплачивать вычет, налоговый орган должен будет доказать, что сделка совершена под влиянием взаимозависимости (т.е. на нерыночных условиях). Однако на практике доказывание этих обстоятельств не всегда легко. Поэтому дела подобного рода встречаются редко.

Получение льготы через работодателя

Получить денежные средства можно в нескольких инстанциях. Одной из них является место работы человека. Для этого потребуется выполнить несколько простых действий. Прежде всего, нужно будет обратиться в ИФНС за выдачей налогового уведомления. Его форма утверждена Приказом ФНС России от 14 января 2020 года № ММВ-7-11/[email protected]

В тексте документа указывается следующее:

  1. Дата и номер уведомления.
  2. Сведения о налоговом органе, в котором оно оформлено.
  3. Сведения о плательщике налогов.
  4. Основания для имущественного вычета.
  5. Период, за который он должен быть выплачен.
  6. Общая сумма.
  7. Сведения о работодателе.
  8. Информация о должностном лице, выдавшем уведомление.

Оформленный документ выдается инициатору на руки. После этого человек должен будет оформить заявление на имя своего нанимателя, приложить к нему уведомление и передать все по месту работы. На основании указанного документа бухгалтерия выполнит необходимые операции. В этом случае с человека перестанут удерживать налог в размере тринадцати процентов с его доходов. Указанные операции будут выполняться до тех пор, пока не наберется сумма, указанная в уведомлении.

По договору уступки

НК РФ запрещает получать налоговый вычет при приобретении жилья у близких родственников по сделкам купли-продажи. В отношении других видов сделок прямых ограничений нет. Поэтому, если заключается сделка иного вида, вычет может быть предоставлен.

Это, в первую очередь, относится к договорам уступки прав по договорам долевого участия. ДДУ заключаются с застройщиком на период, пока идет строительство многоквартирного дома. Поскольку объекта недвижимости — квартиры на этапе строительства еще не существует, ДДУ можно передать новому дольщику путем уступки прав по нему. За уступку новый дольщик уплачивает старому определенную сумму, а взамен приобретает право на получение квартиры после завершения строительства. Договор уступки рассматривается, как один из способов приобретения жилья, который дает право на налоговый вычет.

При этом уступивший право по ДДУ родственник вычет не получит. Основанием для предоставления вычета при покупке квартиры в новостройке будет акт приема-передачи квартиры от застройщика — а он будет подписан только с последним дольщиком (подробнее об этом читайте здесь).

Как следует из НК РФ, даже если договор уступки прав по ДДУ заключен между близкими родственниками, налоговый вычет по нему применить можно.

Эта позиция подтверждается также мнением Минфина России и налоговых органов (к примеру, письмо ФНС России от 2 ноября 2012 года № ЕД-3-3/[email protected]).

Примеры применения налогового вычета в сделках с родственниками

Чтобы приведенная выше информация стала нагляднее, рассмотрим несколько примеров оформления налоговых вычетов.

Случай 1: Иванов купил квартиру у своего отца за 3 миллиона рублей и обратился за налоговым вычетом на сумму 2 миллиона рублей. Налоговый орган в вычете отказал, сославшись на п. 5 ст. 220 НК РФ и п. 2 ст. 105.2 НК РФ, поскольку сделка была заключена между взаимозависимыми лицами.

Случай 2: Иванов купил квартиру у отца жены за 4 миллиона рублей и обратился за налоговым вычетом. Поскольку отец жены (тесть) не входит в перечень взаимозависимых лиц по ст. 105.2, налоговый вычет ему предоставили.

Случай 3: отец Иванова заключил договор долевого участия на квартиру с застройщиком и заплатил ему 2 миллиона рублей. До ввода дома в эксплуатацию отец уступил Иванову права по заключенному ДДУ. За это Иванов уплатил отцу 2 миллиона рублей, возместив уплаченные застройщику средства. Договор уступки прямо не упомянут в п. 5 ст. 220 НК РФ, запрещающем предоставление налоговых вычетов по сделкам между близкими родственниками. Поэтому Иванов может претендовать на налоговый вычет.

Можно ли получить вычет?

Налоговый вычет, безусловно, получить может практически любой покупатель жилья.

Действующим законодательством определены случаи, когда такая компенсация будет предоставлена, а также сведения, которые претендент должен собрать и представить в налоговые органы. Также к самому инициатору предъявляются определенные требования, которым он должен соответствовать. Человек обязан быть резидентом РФ. Иностранцы получить вычет не могут.

Можно ли получить налоговый вычет при покупке квартиры у родственников?

То есть у человека должен быть паспорт гражданина РФ, регистрация на территории страны, а также он фактически должен проживать по указанному адресу. Допускается только лишь выезд за границу на срок не более шести месяцев для лечения или обучения. Инициатор должен быть собственником квартиры, то есть иметь на руках соответствующее свидетельство. С претендента должен удерживаться подоходный налог в размере тринадцати процентов. При соблюдении указанных условий человек сможет получить вычет.

Последствия несоблюдения закона

Иногда факт близкого родства пытаются скрыть и все равно подать на налоговый вычет. Однако налоговый орган может обнаружить эту информацию, сопоставив базы данных и иные источники. Некоторые налоговые органы, увидев сделку между физическими лицами, прямо просят заявителя подтвердить в письменном виде, что продавец не является его близким родственником.

Чтобы получить вычет, в некоторых случаях недвижимость перепродают через третьих лиц — близких друзей семьи. У налогового органа есть возможность оспорить подобные сделки, как заключенные для целей обхода закона и без намерения создать заявленные правовые последствия. Однако на практике такие обстоятельства сложно доказать, и подобные дела практически не встречаются.

Если налоговый орган впоследствии узнает, что вычет был предоставлен неправомерно, он вправе обратиться в суд с требованием о взыскании полученной суммы. Основанием для взыскания будет статья 1102 ГК РФ о неосновательном обогащении. В таком качестве будет рассматриваться сумма, полученная из бюджета без должных на то оснований. Иск может быть предъявлен в течение 3 лет с момента, когда налоговому органу стало (или должно было стать) известно об отсутствии оснований для предоставления вычета.

Соответствующие разъяснения выпустила ФНС РФ в письме от 4 апреля 2020 года № СА-4-7/[email protected] Как указано в письме, если имеются доказательства того, что вычет был предоставлен в результате противоправных действий налогоплательщика (а к таким действиям относится сокрытие информации от налогового органа), возможно также применение к нему иных мер государственного принуждения, предусмотренных законодательством о налогах и сборах.

Правильное оформление налогового вычета позволит в дальнейшем избежать претензий налоговых органов. Поэтому перед заключением сделки купли-продажи квартиры с родственником нужно рассмотреть все ее возможные последствия, в том числе финансовые.

Порядок оформления льготы

Порядок получения вычета определен действующим законодательством. Он состоит из нескольких этапов, которые претендент должен будет последовательно выполнить. Начинается процедура с оформления налоговой декларации. Такой документ заполняется по форме, утвержденной законом. После этого инициатор должен собрать документы, которые будут являться подтверждением его прав на получение льготы. Далее составляется заявление. Завершается процедура направлением всех указанных данных в налоговый орган.

Заполнение декларации

Налоговая декларация является документом, который содержит в себе сведения о доходах и затратах человека, которые имели место в течение отчетного периода. Как правило, это календарный год. Декларацию нельзя составлять произвольно. Для этого существует форма 3-НДФЛ, утвержденная законом. Документ состоит из нескольких частей. Начинается он с титульного листа.

В нем указывается следующая информация:

  1. Данные плательщика — фамилия, имя, отчество.
  2. Место его фактического проживания.
  3. Данные паспорта — серия, номер, дата, орган его выдавший.
  4. Является ли инициатор резидентом РФ.
  5. Номер телефона для контактов.
  6. Количество листов документов и копий, прилагаемых к декларации.
  7. Число, месяц, год составления бумаги и подпись инициатора.
  8. Данные специалиста, который принял документ.

Далее идет раздел, который отражает сведения о сумме налога, подлежащего оплате, его расчет и классификацию, а также приложение, в котором содержится расшифровка данных. В декларации также должны содержаться специфические сведения, отражающие суть обращения. В данном случае это будет расчет налоговых вычетов в связи с приобретением квартиры.

Документ может быть оформлен двумя способами – на бумажном носителе и в электронном виде.

Сбор документов

Ещё одним важным этапом реализации процедуры получения вычета является сбор бумаг, подтверждающих право человека на льготу. Прежде всего, инициатор должен представить паспорт гражданина РФ либо вид на жительство. В документе должна быть отметка о том, что человек зарегистрирован на территории страны. Также надо представить документ, подтверждающий его нахождение в стране более 6 месяцев. Затем потребуется представить Идентификационный номер плательщика налогов. Его можно получить в ИФНС. Также нужно взять справку формы 2-НДФЛ. Она содержит в себе данные о заработке инициатора. Могут потребоваться другие личные документы, в зависимости от особенностей случая. Например, свидетельство о браке будет нужно, если супруги (муж и жена) намерены разграничить вычет для каждого из них.

Можно ли получить налоговый вычет при покупке квартиры у родственников?

Затем потребуются документы о самом жилье. К ним отнесены свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРП, договор купли-продажи, акт приема-передачи. Ещё может потребоваться соглашение о выдаче банковского кредита. Этот документ необходим в случае, если квартира приобреталась в ипотеку.

Завершают список платежные документы. В качестве таковых может выступать расписка, если денежные средства передавались продавцу наличными на руки либо квитанция, если они перечислялись на его расчетный счет.

Собирать данные человек может самостоятельно либо через законного представителя. Последнему надо выдать доверенность, подтверждающую его полномочия. При этом документы допускается представлять в последующем как в виде оригиналов, так и заверенных копий.

Составление заявления

После заполнения налоговой декларации и сбора необходимы документов, любой инициатор должен оформить заявление на возврат уплаченного налога. Именно оно будет основанием для рассмотрения ходатайства человека налоговым органом. Для составления заявления можно использовать офисную бумагу. Обязательной формы обращения законом не утверждено, но в ФНС человеку могут предоставить готовый бланк.

Заявление должно содержать в себе следующую информацию:

  1. Сведения о налоговой инстанции — номер, место расположения и название.
  2. Информация о плательщике. Здесь указываются его фамилия, имя, отчество, данные паспорта, место жительства, номер телефона. Также надо включить сведения об индивидуальном номере лица, которое платит налоги.
  3. Вид налогового вычета, а также основания для его предоставления. Это будет статья двести двадцать налогового кодекса.
  4. Повод для направления ходатайства. В качестве такового выступает приобретение квартиры.
  5. Общая цена недвижимости, а также адрес её фактического расположения.
  6. Информация об организациях, в которых человек намерен получать вычет.
  7. Перечень прилагаемых документов.
  8. Дата заявления и подпись инициатора.

В случае участия в процедуре законного представителя потребуется указать данные его доверенности.

Следует отметить, что действующее законодательство допускает электронную форму заявления. Это возможно в случаях направления обращения через интернет.

Визит в налоговую инспекцию

Собранные документы, вместе с декларацией и заявлением о возвращении уплаченных в бюджет средств надо передать в ИФНС. Это является обязанностью инициатора. Для этого потребуется нанести визит в налоговый орган. В случае самостоятельной явки человек не обязан сразу заполнять декларацию и оформлять заявление. Он может сделать это на месте. Такой подход позволит исключить ошибки при заполнении бланков. Также человек будет иметь возможность устранить допущенные неточности, получить разъяснение по интересующим его вопросами убедиться, что его обращение было получено и принято к рассмотрению. Такой вариант самый оптимальный для инициатора. Аналогичным образом способ реализуется в случае передачи данных законным представителем. Последний должен будет иметь на руках доверенность. Законом допускаются и другие способы передачи информации.

Чаще всего люди используют почтовую пересылку. В этом случае инициатор должен заполнить декларацию и заявление самостоятельно, а также утратит возможность исправить допущенные ошибки и получить консультацию. Все сведения надо направлять заказной корреспонденцией с уведомлением о вручении адресату.

Можно ли получить налоговый вычет при покупке квартиры у родственников?

Ещё одним из удаленных способов получения информации является интернет-пересылка. Для этого нужно зарегистрироваться на сайте налогового органа и подтвердить учетную запись. При этом заявление, декларация и другие документы будут иметь электронную форму.

Возврат

Зачастую сделки производятся именно между родственниками для того, чтобы получить имущественную выгоду. В частности:

  1. Собственник имущества, например доли в квартире, вместо договора дарения подписывает куплю-продажу. При этом ни он, ни покупатель не преследуют цели за счет этой сделки увеличить свое состояние.
  2. Родственники могут осуществлять заключение таких сделок для того, чтобы получить прибыль за счет денежных средств, принадлежащих государству.

Величина налогового вычета

Размер положенного налогового вычета зависит от того, когда недвижимость приобретена.

Законом предусмотрены два временных периода – до первого января 2014 года и после. От этого зависит размер суммы. В первом случае он не ограничен максимумом. То есть стоимость жилья может быть сколько угодно большой. Человек получит вычет в любом случае. Но воспользоваться таким правом он сможет только один раз.

С квартирой, купленной после первого января 2014 года, все будет несколько иначе. В данном случае количество раз получения вычета не ограничено. Определен их максимальный размер. Суммарно он не должен превышать двух миллионов, а в отношении ипотечного жилья — трех. То есть вернуть можно не более 260 и 390 тысяч соответственно.

Рейтинг
( 2 оценки, среднее 5 из 5 )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями: